LMNP en 2026 : fiscalité, amortissement, revente et quel bien choisir

LMNP, c’est quoi ?

Le LMNP est le statut fiscal du particulier qui loue un logement meublé sans en faire sa profession. Ses loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposés soit au micro-BIC avec un abattement forfaitaire, soit au régime réel avec déduction des charges et de l’amortissement.

Vous basculez en loueur en meublé professionnel (LMP) seulement si deux conditions sont réunies en même temps (article 155, IV du CGI) :

• les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € ;
• et ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer : salaires, BIC, bénéfices agricoles, BNC, rémunérations de gérant. Le BOFiP précise que les pensions et rentes viagères comptent dans les salaires (BOI-BIC-CHAMP-40-10).

Le seuil se lit sur les recettes, pas sur le bénéfice. Avec 30 000 € de loyers et 60 000 € de salaires ou de pensions, vous restez LMNP. Le statut LMP change tout : le déficit s’impute sur le revenu global sans limitation de montant, l’abattement pour durée de détention des plus-values des particuliers n’est plus ouvert (il est réservé au loueur non professionnel), et des cotisations sociales sont dues au-delà de 23 000 € de recettes (service-public.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026).

Nouveauté de la loi de finances pour 2026 pour les non-résidents (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 53) : si vous n’êtes pas résident fiscal français, vos recettes de location meublée sont comparées aux seuls revenus d’activité soumis, dans votre État de résidence, à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu (article 155, IV du CGI). Cette règle s’applique à l’impôt sur le revenu dû au titre de 2026 et des années suivantes (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 165). Si vous êtes expatrié avec un meublé en France, c’est un point à regarder avec moi : voir ma page dédiée aux expatriés et non-résidents.

Fiscalité LMNP 2026 : micro-BIC ou régime réel

Au micro-BIC, vous êtes imposé sur 50 % de vos loyers (70 % pour un meublé de tourisme non classé), sans rien déduire d’autre. Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles et l’amortissement du bien, ce qui ramène souvent le résultat imposable à zéro pendant de nombreuses années.

Sources : impots.gouv.fr (revenus 2025) ; BOFiP ACTU-2025-00127 et service-public.fr (revenus 2026). Ces règles viennent de la loi du 19 novembre 2024 dite « Le Meur », appliquée depuis les revenus 2025.

Au régime réel, vous déduisez les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’assurance, les frais de gestion et de comptabilité, puis l’amortissement. Deux règles encadrent le mécanisme :

• L’amortissement ne peut pas créer de déficit. Il n’est déductible que dans la limite des loyers diminués des autres charges (article 39 C du CGI). L’excédent se reporte sans limitation de durée, mais ce report s’arrête si le bien est vendu ou n’est plus loué, sauf si vous percevez d’autres revenus de location meublée non professionnelle imposables (impots.gouv.fr).
• Le déficit issu des charges s’impute uniquement sur vos revenus de location meublée non professionnelle de l’année et des 10 années suivantes, pas sur votre revenu global (service-public.fr).

Le régime réel s’obtient sur option. Elle vaut un an et se renouvelle tacitement.

Prélèvements sociaux : impots.gouv.fr indique 18,6 % sur les revenus de location meublée, contre 17,2 % pour la location nue. La hausse vient de l’article 12 de la LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025), qui porte la CSG sur les revenus du patrimoine à 10,6 % « à compter de l’imposition des revenus de l’année 2025 » : vos loyers meublés de 2025, déclarés en 2026, sont donc déjà concernés. Les revenus fonciers de la location nue et les plus-values immobilières restent à 17,2 % (article L. 136-8, IV du code de la sécurité sociale). Au réel, un résultat nul ne paie ni impôt ni prélèvements sociaux.

L’amortissement LMNP : le vrai moteur du rendement net

L’amortissement consiste à déduire chaque année une fraction du prix du bien, hors terrain, et du mobilier, comme une entreprise le fait pour ses équipements. C’est une charge sans sortie d’argent : elle réduit le bénéfice imposable sans réduire les loyers que vous encaissez.

En pratique, votre comptable ventile le prix : le terrain (non amortissable), le bâti découpé en composants (gros œuvre, toiture, installations) et le mobilier, chacun sur sa durée d’usage. Plus la part amortissable est élevée et plus les loyers sont modérés, plus longtemps le résultat reste à zéro.

Pour votre décision : le LMNP au réel produit des revenus peu fiscalisés, utiles pour préparer des revenus complémentaires ou quand votre tranche marginale est élevée.

Revente : la réintégration des amortissements depuis 2025

Depuis le 15 février 2025, quand vous revendez un bien loué en LMNP au régime réel, les amortissements que vous avez déduits diminuent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. La plus-value imposable augmente d’autant. Les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD en sont exclus, sous conditions.

Ce qu’il faut savoir (article 150 VB, III du CGI, issu de l’article 84 de la loi de finances pour 2025) :

• Toutes les années comptent. Le gouvernement a confirmé que la règle vise tous les amortissements déduits pendant la location, y compris avant 2025, quelle que soit la date de mise en location (réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026).
• Seuls les amortissements réellement déduits sont réintégrés. Les amortissements reportés, non utilisés, ne le sont pas. Au micro-BIC, il n’y a pas d’amortissement, donc pas de réintégration.
• Les abattements pour durée de détention s’appliquent toujours : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Taux : 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux (service-public.fr).

Les exceptions prévues par la loi visent les biens situés dans :

1. une résidence relevant des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation, destinée à l’accueil exclusif des étudiants, des moins de 30 ans en formation ou en stage, des apprentis et contrats de professionnalisation, ou des personnes âgées de plus de 65 ans ;
2. un établissement relevant du 6° ou du 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles (dont les EHPAD), ou une résidence avec services agréée pour personnes âgées ou handicapées ;
3. un établissement de soins de longue durée.

Les résidences de tourisme, les résidences d’affaires et le meublé classique ne sont pas exclus. Un amendement au projet de loi de finances pour 2026 visant à exclure les résidences para-hôtelières n’a pas été retenu.

Le mot « exclusif » compte : le texte vise une résidence « destinée à l’accueil exclusif » de ces publics (article 150 VB, III). Une résidence étudiante qui loue aussi à tout public, ou à des touristes l’été, risque donc de ne pas entrer dans l’exception. La réponse ministérielle du 24 mars 2026 renvoie les précisions pratiques aux commentaires administratifs de la réforme. Je demande une confirmation écrite de la qualification juridique de la résidence avant de la présenter.

Récupérer la TVA en résidence services : à quelles conditions

Dans un logement neuf acheté en résidence services, vous pouvez récupérer la TVA payée sur le prix si vous louez le lot par bail commercial à un exploitant qui fournit au moins trois des quatre services para-hôteliers : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle. Vos loyers sont alors soumis à la TVA (article 261 D, 4° du CGI).

Les conditions qui comptent :

• L’exploitant doit réellement fournir ces services. C’est sa prestation qui rend votre location taxable. Les logements-foyers de l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation dont l’activité n’ouvre pas droit à déduction sont exclus.
• La TVA récupérée reste « sous surveillance » pendant 20 ans. Pour un immeuble, la déduction se régularise par vingtièmes sur vingt ans (BOI-TVA-DED-60-10). Si le bien sort du régime taxable avant ce terme, vous reversez la fraction correspondant aux années restantes.
• La revente à un investisseur qui reprend le bail et poursuit la location soumise à TVA peut relever de la dispense prévue pour la transmission d’une universalité de biens (article 257 bis du CGI) : l’acquéreur est alors réputé continuer votre personne et reprend les régularisations (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10, § 20 et 50). La qualification se vérifie au cas par cas avec le notaire.
• En résidence seniors et en EHPAD, la possibilité de récupérer la TVA dépend des services réellement rendus, du régime fiscal de l’exploitant et du bail : je la fais confirmer par écrit pour chaque programme.

Quel type de bien choisir en LMNP ?

Il n’y a pas de « meilleur » bien LMNP. Il y a un arbitrage entre gestion déléguée (résidences sous bail commercial) et maîtrise (meublé classique), et entre fiscalité de sortie et profondeur du marché de revente.

Trois risques reviennent dans toutes les résidences gérées.

La dépendance à l’exploitant

Votre loyer dépend de la capacité de l’exploitant à payer. S’il est en difficulté, les loyers peuvent être suspendus ou renégociés à la baisse. Je regarde sa taille, ses comptes publiés, le taux d’occupation de ses autres résidences, son historique de renégociation, la clause d’indexation du loyer et la répartition des grosses réparations dans le bail.

Le renouvellement du bail

À l’échéance, l’exploitant peut proposer un loyer plus bas ou partir. Pour les résidences de tourisme, la loi impose un bail d’au moins 9 ans sans résiliation triennale (article L. 145-7-1 du code de commerce). Pour les autres résidences, tout se lit dans le bail : durée ferme, conditions de sortie, charges laissées au propriétaire.

La liquidité

Un lot en résidence gérée se revend à un investisseur qui le valorise sur son loyer, pas sur le prix au mètre carré du quartier. Le prix neuf intègre les marges de construction et de commercialisation : une revente rapide peut se faire sous le prix d’achat. À comparer avec les SCPI.

Exemple illustratif : 120 000 € HT en résidence étudiante

Exemple illustratif. Hypothèses : un studio neuf en résidence étudiante acheté 120 000 € HT, TVA récupérée (conditions supposées remplies), payé comptant. Ventilation : terrain 18 000 € (non amortissable), bâti 92 000 € amorti sur 30 ans, mobilier 10 000 € amorti sur 7 ans. Loyer versé par l’exploitant : 4 200 € HT par an (hypothèse d’école, ni promesse, ni moyenne de marché), stable. Charges : 1 300 € par an (taxe foncière, comptabilité, assurance, CFE, divers). Foyer imposé à 41 %. Revente au bout de 12 ans à 120 000 € HT, hors frais et forfaits.

Pendant la détention. Au réel, impôt et prélèvements sociaux sont nuls chaque année. Au micro-BIC, le même loyer serait imposé sur 2 100 € (50 %), soit environ 1 250 € par an à 41 % plus 18,6 %, environ 15 000 € sur 12 ans. Au bout de 12 ans, environ 12 000 € d’amortissements reportés n’ont jamais servi : sans autre location meublée, ils seront perdus à la revente.

À la revente, deux cas. Sur 12 ans, 34 800 € d’amortissements ont été déduits (2 900 € par an).

• Si la résidence entre dans l’exception (accueil exclusif d’étudiants) : pas de réintégration, plus-value nulle dans cette hypothèse, aucun impôt.
• Si elle n’y entre pas, ou pour les mêmes chiffres en résidence de tourisme : le prix d’acquisition retenu tombe à 85 200 €, la plus-value imposable est de 34 800 €. Après 12 ans de détention, abattements de 42 % pour l’impôt et de 11,55 % pour les prélèvements sociaux : environ 3 835 € d’impôt et 5 294 € de prélèvements sociaux, soit environ 9 130 €.

La lecture est nette : en résidence qui entre dans l’exception, le réel reste très favorable. Hors exception, l’écart avec le micro-BIC fond à environ 1 000 € sur 12 ans dans ces hypothèses. Une hausse des loyers ou une revente avec plus-value réelle changerait l’équilibre, dans un sens ou dans l’autre.

À retenir
En 2026, la fiscalité de sortie fait partie du choix du bien. Une résidence étudiante, seniors ou un EHPAD qui entre dans l’exception garde l’avantage complet de l’amortissement. Ailleurs, le réel reste en général utile, mais l’écart se calcule avant d’acheter.

Les erreurs que je vois le plus souvent

1. Rester au micro-BIC par réflexe. Sur un bien neuf avec des charges, le réel efface souvent l’impôt pendant des années. Sur de petits loyers sans charges, les honoraires comptables peuvent au contraire annuler le gain.
2. Croire que toute résidence étudiante échappe à la réintégration. La loi exige un accueil exclusif du public visé. Je le vérifie sur pièces.
3. Acheter un rendement affiché sans lire le bail. Indexation, durée ferme, grosses réparations, clause de sortie : votre loyer réel se joue là.
4. Oublier les 20 ans de TVA. Une sortie du régime taxable, et une partie de la TVA récupérée est à reverser.
5. Basculer en LMP sans le voir. Un deuxième lot ou une baisse de vos revenus d’activité, et les deux conditions peuvent être réunies.
6. Ne pas préparer la sortie. Sans autre location meublée, les amortissements reportés sont perdus à la revente.

Meublé ou nu en 2026 : un nouvel arbitrage

La loi de finances pour 2026 a introduit un amortissement pour la location nue de logements neufs ou lourdement réhabilités dans un immeuble collectif (article 31, I, 1°, i et j du CGI) : 3,5 % par an dans le neuf et 3 % dans l’ancien ayant fait l’objet de travaux d’au moins 30 % du prix pour un loyer intermédiaire, avec des taux majorés en loyer social ou très social. La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer (10 000 € ou 12 000 € si au moins la moitié des loyers vient de location sociale ou très sociale), contre une location nue de 9 ans comme résidence principale, sous plafonds de loyer et de ressources. Le dispositif vise les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, et cet amortissement est lui aussi réintégré à la revente (article 150 VB, III). Pour un bien en gestion directe, je compare les deux.

Si votre objectif est de réduire un impôt élevé plutôt que de créer des revenus, le Malraux répond à une autre logique. Avant tout choix : les questions à se poser avant de défiscaliser.

Les programmes en résidences gérées dont je vous parle sont commercialisés par des partenaires habilités. Si vous investissez, je suis rémunéré par ce partenaire ; une étude écrite peut faire l’objet d’honoraires convenus à l’avance. Le premier échange dure 40 minutes, il est offert, confidentiel et se fait en visio.

Questions fréquentes

Sources officielles

• Légifrance, Code général des impôts, article 155 (version en vigueur depuis le 21 février 2026)
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10 : location meublée professionnelle (version du 15 avril 2026)
• BOFiP, ACTU-2025-00127 : seuils des régimes micro 2026 à 2028
• Service-public.fr, revenus d'une location meublée (vérifié le 15 avril 2026)
• impots.gouv.fr, location meublée : les régimes d'imposition (mise à jour du 8 avril 2026)
• Légifrance, Code général des impôts, article 39 C
• Légifrance, Code général des impôts, article 150 VB (version en vigueur depuis le 21 février 2026)
• Assemblée nationale, réponse ministérielle à la question n° 10097 (JO du 24 mars 2026)
• Service-public.fr, plus-value immobilière (vérifié le 15 avril 2026)
• impots.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus locatifs (mise à jour du 17 juillet 2026)
• Légifrance, Code général des impôts, article 261 D
• BOFiP, BOI-TVA-DED-60-10 : régularisations annuelles de TVA
• Légifrance, Code de commerce, article L. 145-7-1 (baux des résidences de tourisme)
• Légifrance, Code de la construction et de l'habitation, article L. 631-12 (résidence universitaire)
• Légifrance, Code général des impôts, article 31 (version en vigueur depuis le 21 février 2026)
• Service-public.fr, prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placement (LFSS 2026, loi n° 2025-1403, art. 12 ; vérifié le 30 juin 2026)
• Légifrance, Code de la sécurité sociale, article L. 136-8 (IV : taux de 9,2 % maintenu pour les revenus fonciers et les plus-values immobilières)
• BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10 : dispense de TVA des transmissions d'universalité (article 257 bis du CGI)

Textes vérifiés le 29 octobre 2026. Ce contenu est informatif : il ne remplace pas l’étude de votre situation.