Loi Malraux en 2026 : la réduction d’impôt expliquée, et ce qu’il faut vérifier avant d’investir

Loi Malraux : les règles en vigueur en 2026

En 2026, la loi Malraux fonctionne comme en 2024 et 2025 : ni la loi de finances pour 2025, ni celle pour 2026 n’ont modifié l’article 199 tervicies du Code général des impôts, dont la version en vigueur date du 1er janvier 2024 (texte consolidé sur Légifrance au 29 octobre 2026).

L’essentiel tient en six règles :

• Qui : les contribuables domiciliés fiscalement en France au sens de l’article 4 B du CGI.
• Quoi : la restauration complète d’un immeuble bâti, autorisée par un permis de construire ou une déclaration préalable.
• Où : dans un site patrimonial remarquable (SPR), qui a remplacé l’ancienne « zone sauvegardée ».
• Combien : 22 % ou 30 % des dépenses de travaux. Le prix d’achat de l’immeuble n’entre pas dans la base.
• Plafond : 400 000 € de dépenses par contribuable sur quatre années consécutives.
• Contrepartie : location nue, à usage de résidence principale, pendant 9 ans.

Un point a changé, et beaucoup de pages ne l’ont pas intégré : le volet « quartiers anciens dégradés » et quartiers conventionnés de renouvellement urbain ne concerne que les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2024 (article 199 tervicies, I, 2° et 2° bis, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023). Il n’a pas été prorogé. Un amendement au projet de loi de finances pour 2026 (n° I-886) proposait d’aligner tous les SPR sur 30 % ; il n’a pas été retenu, et le texte en vigueur maintient les deux taux de 22 % et 30 %.

Quel taux de réduction : 22 % ou 30 % ?

Le taux est de 30 % si l’immeuble se trouve dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé. Il est de 22 % si le site est couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, ou, à défaut de plan, si la restauration a été déclarée d’utilité publique.

Le mot qui compte est « approuvé ». Un plan seulement mis à l’étude ne suffit pas. C’est la première pièce que je demande dans un dossier.

Source : article 199 tervicies du CGI, I et III ; BOI-IR-RICI-200-30.

Zone sauvegardée ou site patrimonial remarquable ? C’est la même famille. La loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine a regroupé les anciens secteurs sauvegardés et zones de protection sous l’appellation « site patrimonial remarquable », et c’est désormais ce zonage que vise l’article 199 tervicies. Pour une opération ancienne, la date de dépôt du permis détermine les règles applicables : je la vérifie dans chaque dossier.

Plafond Malraux : 400 000 € sur quatre ans, et un report sur trois ans

Les dépenses retenues sont plafonnées à 400 000 € par contribuable sur une période de quatre années consécutives, soit au maximum 120 000 € de réduction à 30 % ou 88 000 € à 22 %. Si la réduction d’une année dépasse votre impôt, le solde se reporte sur l’impôt des trois années suivantes.

Les règles qui changent le calcul :

• Ce qui compte, ce sont les travaux. Le prix d’acquisition du logement est exclu de la base. Les subventions éventuelles (ANAH par exemple) sont déduites avant d’appliquer le plafond.
• L’année qui compte, c’est celle du paiement. La réduction est calculée sur les sommes effectivement payées dans l’année. En vente d’immeuble à rénover (VIR), c’est l’échéancier des appels de fonds qui fait foi.
• La fenêtre des travaux est limitée. Les dépenses sont retenues depuis la délivrance du permis (ou la fin du délai d’opposition à la déclaration préalable) jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Cette durée est prolongée du délai pendant lequel les travaux sont interrompus ou ralentis par l’application des règles sur les découvertes archéologiques (articles L. 531-14 et suivants du code du patrimoine) ou par un cas de force majeure (article 199 tervicies, II). Un simple retard du chantier ne suffit pas.
• Le plafond est commun. Les 400 000 € couvrent à la fois les travaux en direct et les souscriptions de parts de SCPI Malraux, dont au moins 65 % de la souscription doit financer des travaux.
• Ce qui dépasse le plafond est perdu. Pas de report, et pas de déduction des revenus fonciers non plus.
• Le report est de trois ans, pas plus. Le solde de chaque année s’impute sur l’impôt des trois années suivantes, en commençant par le plus ancien. Au-delà, il disparaît. Il n’est jamais remboursé.

Malraux et plafonnement des niches fiscales : hors plafond

La réduction Malraux n’entre pas dans le plafonnement global des avantages fiscaux de 10 000 € par an, pour les opérations dont la demande de permis ou la déclaration de travaux a été déposée depuis le 1er janvier 2013 (BOFiP, BOI-IR-LIQ-20-20-10-10, version du 27 août 2026).

Concrètement : si vous utilisez déjà vos 10 000 € de niches (emploi d’un salarié à domicile, frais de garde, etc.), une réduction Malraux de 30 000 € s’ajoute sans être écrêtée. Les dispositifs dans ce cas sont rares. Les Monuments historiques sont eux aussi hors plafond, mais par un mécanisme de déduction, pas de réduction.

C’est la raison pour laquelle je parle du Malraux surtout aux dirigeants et aux foyers dont l’impôt dépasse durablement 15 000 à 20 000 € par an.

Location en Malraux : nu, 9 ans, résidence principale

Vous devez louer le logement nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans, et le bail doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux. Le meublé n’est pas possible pour un logement.

Les autres conditions :

• Le locataire ne peut être ni un membre de votre foyer fiscal, ni un ascendant, ni un descendant. Une location à une société ne remplit pas la condition (BOI-IR-RICI-200-20).
• Le loyer est libre. Le texte ne prévoit ni plafond de loyer, ni plafond de ressources du locataire.
• Un local commercial est possible s’il n’était pas destiné à l’habitation à l’origine et si ses loyers relèvent des revenus fonciers.
• La rupture de l’engagement coûte cher. Si vous cessez de louer ou démembrez la propriété (donation de la nue-propriété, par exemple), la réduction est reprise. Exceptions : invalidité, licenciement ou décès.
• Les loyers sont des revenus fonciers, imposés à votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Les travaux retenus pour la réduction ne sont pas déductibles des loyers (article 199 tervicies, V). Le texte n’exclut que ces dépenses : les autres charges, intérêts d’emprunt compris, suivent les règles de droit commun des revenus fonciers (article 31 du CGI ; BOI-RFPI-BASE-20-80, § 20).

Comptez donc 2 à 3 ans de travaux, puis 9 ans de location : 11 à 13 ans d’engagement au total.

Exemple illustratif : 200 000 € de travaux en zone à 30 %

Exemple illustratif. Hypothèses : un foyer imposé à la tranche de 41 %, dont l’impôt sur le revenu est de 26 000 € par an et reste stable. Il achète un lot dans un SPR couvert par un PSMV approuvé (taux de 30 %). Budget : 100 000 € de foncier (non éligible) et 200 000 € de travaux, payés 100 000 € en 2026 et 100 000 € en 2027. Pas d’autre réduction d’impôt. Calcul hors financement et hors imposition des loyers.

Ce qu’il faut lire dans ce tableau :

• La réduction totale est de 60 000 €, entièrement utilisée en trois ans grâce au report. Rapportée au budget total de 300 000 €, elle représente 20 %.
• Votre tranche marginale ne change pas le montant de la réduction. Elle change la fiscalité des loyers, et donc le rendement net après impôt.
• Le piège, c’est l’impôt trop faible. Avec 10 000 € d’impôt par an, ce foyer ne pourrait imputer que 50 000 € entre 2026 et 2030 : 10 000 € de réduction seraient perdus.
• Le plafond n’est pas épuisé. 200 000 € de dépenses restent disponibles sur la période de quatre ans.

À retenir
Le Malraux se calibre sur votre impôt réel des quatre ou cinq prochaines années, pas sur votre tranche. 30 % de réduction sur les travaux ne veut pas dire 30 % de gain : le résultat final dépend surtout du prix payé pour le bien et de sa valeur de revente.

Malraux, déficit foncier, Monuments historiques : la différence en une phrase

Ces trois dispositifs financent tous la restauration d’immeubles anciens, mais ils n’agissent pas au même endroit de votre déclaration.

• Malraux : une réduction d’impôt égale à 22 % ou 30 % des travaux, indépendante de votre tranche, hors plafond des niches, contre une location nue de 9 ans.
• Déficit foncier : les travaux sont déduits de vos revenus fonciers, puis le déficit hors intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31 décembre 2027, selon service-public.fr), le solde se reportant sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. L’économie dépend donc de votre tranche. En Malraux, vous pouvez d’ailleurs renoncer à la réduction pour appliquer ce régime, sauf pour des travaux réalisés dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover (VIR), qui ne sont pas déductibles même en cas de renonciation (BOI-IR-RICI-200-30, § 170).
• Monuments historiques : les charges et travaux d’un immeuble classé ou inscrit et loué s’imputent sur le revenu global sans la limite de 10 700 €, contre un engagement de conservation de 15 ans (articles 156 et 156 bis du CGI).

Si vous hésitez entre plusieurs dispositifs, mon article sur les questions à se poser avant de défiscaliser pose le cadre.

Les inconvénients réels du Malraux

Le risque principal n’est pas fiscal : c’est de payer trop cher un bien dont la valeur après travaux ne couvrira pas ce que vous avez investi. S’y ajoutent les délais de chantier, une immobilisation longue et la dépendance à l’opérateur.

Le prix du foncier

Le « foncier », c’est la part du prix qui correspond à l’immeuble avant travaux. Elle est fixée par l’opérateur. Si elle est gonflée, la réduction d’impôt ne fait que compenser un surprix. Je compare le prix total au mètre carré, travaux compris, avec les ventes réelles du quartier dans la base publique DVF (demandes de valeurs foncières) de l’administration fiscale.

Les délais de chantier

Une restauration en secteur protégé se fait sous le contrôle de l’architecte des Bâtiments de France, et les retards sont fréquents. Conséquence fiscale : la réduction suit le paiement. Un appel de fonds décalé peut tomber une année où votre impôt est plus faible. Conséquence pratique : les premiers loyers arrivent plus tard.

La liquidité

Entre les travaux et les 9 ans de location, votre capital est immobilisé 11 à 13 ans. Une vente avant la fin de l’engagement entraîne la reprise de la réduction, sauf invalidité, licenciement ou décès. Et la revente d’un lot ancien loué intéresse un marché plus étroit qu’un appartement libre.

La dépendance à l’opérateur

Vous dépendez du monteur d’opération, des entreprises et, souvent, d’une association syndicale libre (ASL) qui porte les travaux. Je regarde l’historique de l’opérateur, ses opérations livrées, les garanties prévues au contrat et le montage choisi (VIR ou ASL), qui n’offrent pas les mêmes protections.

La valeur de revente

À la sortie, l’acheteur paiera le prix du marché local. Il ne bénéficie pas de votre réduction. L’emplacement, la qualité de la restauration et la tension locative de la ville font la valeur finale, pas l’avantage fiscal.

Ce que je vérifie dans votre situation avant un Malraux

Avant de vous présenter une opération, je vérifie sept points.

1. Votre impôt net, année par année, sur les quatre ou cinq prochaines années, et sa stabilité (variable, dividendes, départ en retraite).
2. Le document d’urbanisme du site : PSMV approuvé (30 %) ou PVAP approuvé (22 %). Je demande la pièce, pas une plaquette.
3. Le prix au mètre carré après travaux, comparé aux transactions réelles du quartier.
4. Le calendrier des appels de fonds, pour faire coïncider les paiements avec vos années d’impôt élevé.
5. Un éventuel projet d’expatriation. La réduction est réservée aux contribuables domiciliés fiscalement en France (article 199 tervicies, I). Si un départ est envisagé pendant les travaux ou la période de report, je chiffre avec vous ce que vous risquez de ne plus pouvoir imputer avant de signer. Pour le reste, mon article sur la préparation d’un départ à l’étranger est un bon point de départ.
6. Votre horizon de liquidité et le financement : apport, crédit, et ce que l’opération mobilise pendant 11 à 13 ans.
7. Vos autres opérations : une SCPI Malraux ou un autre chantier consomment le même plafond de 400 000 €.

Ce qu’en dit un client
« accompagnement complet de A à Z sur l’entièreté de mon profil autant pour du financier que de l’immobilier »
Baptiste M., avis Google

Les opérations Malraux dont je vous parle sont commercialisées par des partenaires habilités. Si vous investissez, je suis rémunéré par ce partenaire ; une étude écrite peut faire l’objet d’honoraires convenus à l’avance. Le premier échange dure 40 minutes, il est offert, confidentiel et se fait en visio. Pour en tirer le maximum, voici comment préparer ce premier rendez-vous.

Questions fréquentes

Sources officielles

• Légifrance, Code général des impôts, article 199 tervicies (version en vigueur depuis le 1er janvier 2024)
• BOFiP, BOI-IR-RICI-200 : dispositif Malraux, présentation (version du 9 avril 2026)
• BOFiP, BOI-IR-RICI-200-20 : conditions, engagement de location
• BOFiP, BOI-IR-RICI-200-30 : modalités d'application, taux, plafond, report (version du 7 mars 2024)
• BOFiP, BOI-IR-LIQ-20-20-10-10 : plafonnement global des avantages fiscaux (version du 27 août 2026)
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-10 : imputation du déficit foncier
• Ministère de la Culture, guide pratique de la fiscalité des immeubles protégés au titre des monuments historiques (2025)
• Assemblée nationale, PLF 2026, amendement n° I-886 (taux unique de 30 %), non retenu dans le texte final
• impots.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus locatifs (mise à jour du 17 juillet 2026)
• Service-public.fr, déficit foncier (limite de 10 700 €, 21 400 € pour la rénovation énergétique jusqu'au 31 décembre 2027 ; vérifié le 15 avril 2026)
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : revenus fonciers, déduction des intérêts d'emprunt

Textes vérifiés le 29 octobre 2026. Ce contenu est informatif : il ne remplace pas l’étude de votre situation.